近年、日本に不動産を所有する外国籍の方や、日本国外に居住しながら日本国内に財産を有する方も増えています。日本国内の不動産については、法務局にて、名義変更の手続（相続登記）が必要となります。
相続人が海外に居住している場合、海外で作成された遺言書がある場合、外国の相続制度が関係する場合など、通常の相続手続とは異なる検討が必要となるケースも少なくありません。
この記事では、日本に不動産を所有する外国籍の方が亡くなられた場合に、どのような不動産関係の手続が必要となるのか、基本的な流れをご説明します。
1. 日本国内の不動産の確認
最初に確認すべきことは、亡くなられた方が日本国内にどのような不動産を所有していたかに関する確認する必要があります。
固定資産税納税通知書、不動産を取得した際に受領した権利証（又は登記識別情報通知）、売買契約書などの資料は不動産の特定に役に立ちます。
日本国内の不動産について名義変更を行う場合、最終的には法務局に対して所有権移転登記を申請することになります。
2. 相続に適用される準拠法の確認
渉外要素の絡む相続においては、「どの国の法律に従って相続関係を判断するか」を確認する必要があります。
日本人の相続であれば、通常は日本の民法に基づいて相続人や相続分を確認します。しかし、亡くなられた方が外国籍である場合には、その方の本国法や居住国の法律、遺言の有無などを確認する必要があります。
また、外国法が日本法を適用することを定めている場合などには、最終的に日本法に基づいて判断されることもあります。
そのため、外国籍の方が日本に不動産を所有していた場合には、単に日本の相続登記手続を進めるだけではなく、外国法、相続人の範囲などを慎重に検討する必要があります。
3. 遺言書の有無の確認
次に、亡くなられた方が遺言書を作成していたかを確認します。
遺言書がある場合、その内容に基づいて日本国内の不動産を取得する方が決まることがあります。遺言書が外国で作成されている場合には、その遺言書が有効に成立しているか、どの財産に適用されるか、日本の不動産登記手続で使用できるかを確認する必要があります。
外国の公証人が作成した遺言書、裁判所の検認や認証を受けた遺言書、遺言執行者が指定されている遺言書など、国や制度によって書類の形式はさまざまです。
日本の法務局に登記申請を行う際には、遺言書の原本又は認証済み写し、翻訳文、遺言者の死亡を証明する書類、遺言執行者の権限を証明する書類などが必要となる場合があります。
4. 相続人を証明する書類の収集
日本の相続登記では、通常、戸籍謄本等により相続人を確認します。しかし、外国籍の方には日本の戸籍がないため、相続人を証明するために外国の公的書類を準備する必要があります。
例えば、死亡証明書、出生証明書、婚姻証明書、家族関係証明書、相続証明書、宣誓供述書、裁判所又は公証人が発行する証明書などが考えられます。
どの書類が必要となるかは、亡くなられた方の国籍、家族関係、遺言の有無、相続人の居住国、対象となる不動産の内容などによって異なります。
また、外国語で作成された書類を日本の登記手続で使用する場合には、通常、日本語の翻訳文を添付する必要があります。書類の内容によっては、署名証明、認証、アポスティーユ、領事認証などが問題となることもあります。
5. 法務局への登記申請
必要書類が整ったら、日本国内の不動産を管轄する法務局に対して、所有権移転登記を申請します。
相続人が不動産を取得する場合には相続登記、遺言によって特定の方が不動産を取得する場合には遺贈等による所有権移転登記となることがあります。
登記申請にあたっては、登記原因、取得者、添付書類、登録免許税などを確認する必要があります。外国籍の方や海外在住者が関係する場合には、住所証明書や署名証明書、本人確認書類、外国語書類の翻訳文など、国内案件とは異なる書類対応が必要となることがあります。
また、相続登記については、現在、一定の期限内に申請することが義務化されています。そのため、日本国内に不動産があることが判明した場合には、早めに手続を確認することが重要です。
6. 税務・海外手続にも注意が必要です
日本国内の不動産を相続する場合、相続税、不動産取得税、固定資産税などの税務上の確認が必要となる場合があります。
また、相続人が海外に居住している場合には、送金、納税管理人、海外の相続手続、現地での税務申告など、登記以外の手続が関係することもあります。
司法書士は不動産登記手続を中心にサポートしますが、税務や外国法に関する詳細な判断が必要な場合には、税理士、弁護士、外国法の専門家等と連携しながら進めることが重要です。
7. 国際相続では早めの確認が重要です
外国籍の方が日本に不動産を所有していた場合の手続は、通常の相続登記よりも時間を要することがあります。
特に、海外書類の取得、翻訳、認証、相続人の確認、外国法の調査などには時間がかかることがあります。また、相続人が複数の国に居住している場合や、遺言書が外国で作成されている場合には、さらに慎重な検討が必要です。
そのため、日本国内に不動産があることが分かった段階で、できるだけ早めに専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
日本に不動産を所有する外国籍の方が亡くなられた場合には、まず不動産の内容を確認し、相続に適用される法律、遺言書の有無、相続人を証明する書類、海外書類の取扱いなどを整理する必要があります。
日本国内の不動産については、最終的に法務局で名義変更の登記手続を行う必要がありますが、外国籍の方や海外在住者が関係する場合には、通常の国内相続とは異なる専門的な対応が求められます。
LPA司法書士事務所では、外国籍の方が日本国内に不動産を所有していたケースや、海外在住の相続人が関係する国際相続案件について、不動産登記を中心にサポートしています。
また、必要に応じてLPA法律事務所と連携し、外国法、遺言、相続関係の確認を含めた総合的なサポートを行います。
日本国内の不動産を含む国際相続でお困りの方は、お気軽にご相談ください。